21世纪经济报道记者 石恩泽 深圳报道

山东省智慧城市服务商近日改道赴港上市。

8月13日，青岛文达通科技股份有限公司（简称“文达通”）递表港交所主板，山证国际、浤博资本为其联席保荐人。

据了解，文达通(430516.NQ)已于2014年在新三板挂牌上市。原本公司目标是冲刺北交所，并在今年2月向青岛证监局提交了在北交所上市的辅导备案申请。

随着市场环境和战略目标的变化，今年7月24日文达通公告，公司决定转战香港资本市场，以期获得更广阔的发展空间和国际化的融资平台。

值得一提的是，这个更广阔空间或与其改变营业方向有关。创立之初，文达通是一家专注指纹锁、指纹门禁、楼宇对讲设备等智能化产品的公司。

但在最新披露的招股书里，文达通已变为一家专注于研发智慧城市建设的人工智能及大数据技术的国家高新技术企业。

客户高度集中于山东

根据公司披露的财务资料，目前文达通按业务线可划分为三个板块：信息系统集成解决方案服务、物业服务及社区生活服务。

截至今年一季度，上述三个板块分别占总营收比例为22.6%、60.6%和13.2%。由此可见，文达通的营收大头主要为物业服务。

作为房地产开发建设的延续和完善，此前在港股上市的物业服务公司，大多是由房地产母公司拆分出来上市的。文达通也不例外。

截至2024年8月7日，文达通在香港上市前的股东架构中，瑞源工程持股比例高达54.26%。而瑞源工程和文达通背后的母公司是山东民营百强企业瑞源集团。

2023年瑞源控股集团总资产超200亿元，年产值达234.72亿元，整个集团业务涵盖六大板块，分别是：工程集团、智慧产业集团、健康产业集团、高端智能制造集团、鲁泽集团、民联集团。

文达通是智慧产业集团的主要主体，曾于2015年进行重大资产重组，承接了从母公司剥离出来的物业服务板块。后续，在2015年至2021年期间，先后并购了青岛新时代物业、青岛闻达客、西海岸智慧社区等多家本地物业公司。

值得一提的是，物业管理与房地产一样具有地域化特色，这点在文达通财报中也有所表现。文达通成立于山东省青岛市，因此在公司在管物业数目里，有95%集中于山东省，78%集中于青岛市。

除了占营收大头的物业板块，文达通第二条业务线为信息系统集成解决方案服务。而这条业务线的主要大客户为政府与企业事业单位。

而这或许与瑞源控股董事长于瑞升曾长期在青岛胶南和黄岛从政有关。公开资料显示，1975年，18岁的于瑞升进入胶南县水利局，两年后调入青岛市黄岛区农林水利局，1985年出任青岛经济技术开发区水利工程总公司总经理，直到1998年下海创业。

近3年，文达通第二条业务线的前五大客户中亦为山东省内企业，如：青岛瑞源中医医院、潍坊算谷数字产业发展有限公司、山东中鑫世通信息技术有限公司。截至今年一季度，这三家本地企业加总所产生的收益超总收益的20%。

如此强的地域属性，也让人不由得质疑该公司业务能否在今后走出山东省，去往更广阔的国际化舞台。

给物业服务披上“智慧”外衣

不仅如此，多年以来，在母公司瑞源集团的鼎力相助下，文达通物业服务毛利率近年来一直稳定在18%上下。

招股书显示，瑞源集团的关联人士一直与文达通存在关联性交易。2021年至2023年期间，文达通向瑞源集团的关联人士提供物业管理、物业增值、新零售、餐饮、产品采购等服务，而文达通向瑞源集团采购住宿、咨询、维修等其他服务。

虽然以上关联性交易可借助港股上市规则14A进行部分豁免。但文达通给瑞源集团及其关联人的费用，要比市面上独立第三方的贵不少。

以物业管理费为例。招股书显示，在住宅物业上，文达通向瑞源集团及其关联人收取的月度平均费用为2.05元/平方米，而独立第三方为1.43元/平方米；在商用物业上，文达通给瑞源集团的平均月度费用为4.97元/平方米，而独立第三方为3.67元/平方米。

但在地产穿越周期的当下，文达通开始寻求更具智慧的业务——智慧城市。

毕竟物业服务的技术含量低，又是劳动密集型产业，能为公司带来的收益有限。根据招股书披露，截至今年一季度，三条业务线里毛利率最高的是信息系统集成解决方案服务，达26.2%。

为了让物业服务增添上“智慧”，文达通先后投入超540万元，参与了由青岛西海岸新区国有资产管理局主导的PPP智慧社区项目。

借助PPP智慧社区经验，文达通后续为三大业务线分别打造出3个技术平台，即B2G智慧城市大数据平台、B2B智慧物业管理运营平台、B2C“城市攻略”运营平台，并规划以物业为抓手，联动三大平台，构建出一个充满科技含量、自成闭环的“一刻钟便民生活圈”。

凭借“一刻钟便民生活圈”案例，文达通在2022年入选山东省首批科技“小巨人”企业，2023年获评山东省大数据企业50强、智慧城市解决方案创新民营企业收益规模第二名。

除了优化整体业务毛利率，文达通此举还有可能是为了向母公司反向“输血”。一位房地产人士向记者表示，物业公司作为房地产里的“现金牛”，不少房地产物业公司奔赴港股上市，实际上是为了给融资困难的母公司反向“输血”。

此番文达通急着改道港股上市，是偏向广阔发展还是国际融资，暂未可知。但从财务状况来看，文达通是一头稳定的“现金牛”，其2021年至2023年营收稳步上升，分别实现6.47亿元、9.80亿元和11.15亿元；净利润分别为5324万元、8176万元和6473万元。

无论如何，极力给物业服务披上“智慧”外衣的文达通，此番能否脱离物业服务股的估值，如愿走向科技股，还有待市场给出答案。

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