在国务院新闻办公室于10月17日上午举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，就能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。

“这次的重点是货币化安置，此前的政策是鼓励消费，这次直接是创造消费。”本报特约评论员、合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明，在10月17日上午接受经济导报记者采访时认为。

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“解决最关键痛点——需求不积极”

谈到城中村和危旧房改造的需求，倪虹在发布会上表示，“随着城市发展进程，新房子会变成老房子，有的老房子会变成危房，这种需求是存在的。我们对重点城市做过统计，35个大城市有170万套的需求，全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。”

“这次我们选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，主要是考虑有些项目条件比较成熟，群众改造意愿也比较迫切，前期工作做得比较扎实。有利的方面，首先是对群众，货币化安置可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建设安置房要等十几个月的过渡期。第三对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能。第四在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房。一举多得。”

许传明对经济导报记者分析说，“这项调控措施对于目前的房地产市场来讲，是一个非常有针对性的措施。因为目前来看，全国的房地产市场基本面临一个情况就是需求不积极。我们认为不是需求不足，是需求不积极。那么现在通过新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，直接就创造了100万套的有效需求。而且采用货币化补偿的方式，直接就能够迅速进入到市场，转化成销售。”

许传明表示，“此前有几年，很多地方实行的是实物补偿， 其实造成了这部分的需求没法在目前的商品房市场里流转，很多地方需求不足的问题解决不了，个别城市库存量偏大的问题也解决不了。”

“现在通过货币化补偿，没有新增市场的库存，直接就有效削减了市场的库存，提供的是有效的市场的需求。这应该说是解决了目前房地产市场的最关键的一个痛点，就是需求不积极的问题。”许传明对经济导报记者说。

那么，什么样的项目可以获得政策的关心和支持？倪虹表示，“第一，这个项目首先得是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。”

主要政策有哪些？倪虹说，“一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。”

“有这五条政策加持，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”倪虹表示。

在许传明看来，这几条配套措施，包括政策性银行搭建融资通道、允许地方发行政府专项债等，“是衔接得比较好的一个政策包”。

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将合格项目都争取纳入“白名单”

在发布会上，倪虹还表示，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

许传明对经济导报记者分析说，“由于各方面的情况导致开发企业普遍的资金紧张，‘白名单’制度从一开始推出就是立足于解决这个问题。开发企业资金链紧张，整个企业的开发业务周转就慢，如果开发企业的融资打通了，就形成了一个正常循环。”

金融监管总局副局长肖远企在发布会上介绍说，“今年年初以来，我们跟住建部门一起指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入‘白名单’，推动金融机构增强对房地产‘白名单’项目融资的支持力度。”

肖远企说，第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。“白名单”和城市融资协调机制已经建立了半年多时间，经过各方的努力，现在已经有很好的经验和做法。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。纳入“白名单”以后，对房地产项目的管理更加规范，融资也更加便利快速，对于项目的建成和交付、对于保障购房人的合法权益发挥了非常重要的作用。

肖远企举例说，在广东珠海有个住宅项目，前期已经出售了部分房屋，后来因为种种原因，这个项目处于停工状态。城市融资协调机制建成以后，省级、市级等好几个层级都建立了相应的融资协调机制，在协调机制的协调和推动下，使得这个项目符合纳入“白名单”的条件标准，最终推动这个项目纳入了“白名单”，然后某一家国有大行对这个项目新增了贷款6亿元，这个项目很快就复工建成，而且相应的配套设施也同步建成，项目很快就成为珠海的一个畅销楼盘。很多人看到项目建成，而且配套设施都非常好，就来买这个项目的房子。

肖远企表示，目前，我们经过认真地研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。我刚才讲了，纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法权益。

肖远企说，第二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。我们已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入“白名单”的项目，银行就应做到“应贷尽贷”。

第三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。目前大家都知道，商业银行是按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并且直接受托支付给材料商、施工方等上下游企业。今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。这样做的好处就是贷款资金可以快速及早发放到房地产“白名单”项目公司的账户上，可以提早把钱支付给上下游企业，比如水泥、钢材这些上游企业，还有施工建筑企业等，这样就能够确保房地产项目、住房项目能够及早甚至提前开工建设。同时，因为这些贷款资金是进入了房地产项目公司的项目资金监管账户，专款专用，封闭管理，就不会被项目公司挪用，贷款资金就是用来建这个项目和它的配套设施的，将全部用于项目建成交付，这样有利于保障购房人的合法权益。

肖远企提到，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，我们还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

来源：经济导报