记者 陈潇

今年上半年，房地产行业融资环境总体维持宽松，信用债和资产支持证券（ABS）成为支撑房企债务融资的重要渠道。

中指研究院数据显示，2025年上半年，房地产行业共实现债券融资2541.9亿元，同比下降10.0%，降幅较上年同期有所收窄。其中，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一，ABS融资重要性日益显著。

具体来看，信用债是房企债券融资的主力，长周期的信用债发行比例亦有所上升。中指研究院数据显示，2025年上半年，房地产行业信用债发行规模为1526.6亿元，占总融资规模的60.1%，平均发行期限3.92年，其中发行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8个百分点，期限显著延长。

从头部房企信用债发行占比来看，发行规模前10的企业信用债融资金额占比达到48.2%，较上年增加4.1个百分点。其中，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）、华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）发行金额均超百亿元，北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”）等企业的发行金额也超50亿元。

“保利发展、华润置地等头部企业的资金优势除拥有良好的信用资质外，也与其销售保持韧性、拿地力度较大有关。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，从信用资质来看，不少头部企业销售额超千亿元，在投资强度较高的情况下，头部企业有维持各类融资渠道畅通的需求，但仍会根据自身开发规模、融资成本、融资便捷程度等特点灵活匹配融资结构，以保持自身的债务结构健康和成本可控。

与此同时，ABS正成为房企融资的重要工具。2025年上半年，房地产行业ABS发行规模达958亿元，同比增长4.8%，占债券融资总规模近38%，较上年同期上升5.3个百分点。从发行结构来看，CMBS/CMBN为主要发行类型，占比为46.3%，相比去年同期提升了5.6个百分点。整体来看，ABS平均融资利率同比下降0.32个百分点至2.77%。

“以写字楼、公寓、园区等持有型资产为基础的ABS产品更受青睐，反映出投资者对有现金流支撑资产的偏好上升。此外，资金成本下降亦增强了企业发行意愿。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，ABS发行占比提升表明存量资产盘活空间巨大，融资渠道向手握优质持有型资产的企业开放。

海外债方面，整体发行金额仍处于相对低位。2025年上半年，房地产行业的海外债融资规模为57.3亿元，占比不足3%。不过，海外债利率平均达9.73%，说明资金成本仍然高企，企业更倾向于通过国内渠道满足自身融资需求。

整体来看，2025年上半年，房地产行业债券融资平均利率降至2.83%，同比下降0.28个百分点。其中，信用债平均利率为2.61%，ABS平均利率为2.77%，均低于去年同期。

展望下半年，刘水表示，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流，防范资金风险。同时，可积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入。