“条件尚不完全具备”，证监会近日对REITs的ETF开发做出公开表态，引来市场高度关注。

实际上，公募REITs开发ETF这一想法由来已久，早在2024年上半年时就有业内人士对券商中国记者提及，因为公募REITs不仅在加速扩容，也有了专属指数——中证REITs全收益指数。但指数和开发ETF之间并不是划等关系。

业内人士在接受券商中国记者采访时表示，公募REITs开发ETF要尊重市场客观现实。目前，沪深两市REITs总市值尚且不足2000亿元，成交额低，个别品种甚至在盘中有过多次持续数分钟的“零成交”。这些情况不足以保持ETF正常运作，基金经理控制好跟踪误差的难度会很大。公募REITs未来要开发ETF，要进一步扩大市场规模、提升市场深度、丰富投资人结构。

指数和ETF不能画等号

根据证监会官网，证监会近日披露了多条提案答复函。其中，在《关于政协十四届全国委员会第二次会议第00316号（财税金融类024号）提案答复的函》中，证监会针对REITs的ETF开发方面提及，目前我国REITs发展尚处于起步阶段，产品数量和市场规模较小，现阶段推出基于REITs的ETF条件尚不完全具备，后续将结合市场发展情况深入研究相关建议，为REITs市场引入更多长期资金，促进REITs市场的健康发展。

从券商中国记者跟踪观察来看，这可能是证监会第一次对公募REITs的ETF开发做出公开表态。早在2024年上半年时，就有业内人士对券商中国记者提及公募REITs开发ETF这一设想，且在业内引发探讨。当时之所以出现该设想，是因为公募REITs处于一个加速扩容阶段，底层资产和上市数量均在增加，并且市场也有了中证REITs全收益指数。

根据中证指数公司官网信息，中证REITs全收益指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，并将样本分红计入指数收益，以反映沪深市场上市REITs在计入分红收益后的整体表现。

百嘉基金董事、副总经理王群航在接受券商中国记者采访时表示，近些年来ETF发展一直很火，公募REITs的发展近期也很顺利，市场自然就联想到了“基于REITs的ETF”创新。这种积极思考、主动探索的表现是很好的，但市场是客观的、现实的，也是严谨的、规范的。

“指数和开发ETF之间并不能画等号。”北方一家公募REITs研究机构相关人士（下称“公募REITs研究人士”）对券商中国记者表示，目前虽已有公募REITs实时指数，但是部分REITs成份券的流通市值、交易活跃度等相对有限，可能会使得指数基金在复制指数表现时因交易成本和价格波动带来偏差。

当前流动性不足以保持ETF正常运作

从业内人士更为细致的分析来看，公募REITs当前不具备开发ETF条件，不仅和市场规模有关，还和跟踪误差、流动性等原因有密切关系。

从市场规模来看，王群航提供的数据显示，截至2025年1月末，沪深两市60只REITs的总市值为1703.21亿元，流通市值为760.46亿元，在18个交易日内合计成交145.1亿元，日均成交8.06亿元。“相对于2005年初我国开始有ETF上市时的股市规模，REITs市场的规模还需进一步增长。”

“公募REITs当前的流动性、总市值、估值方面都不太支持开发ETF。”一家大型公募的产品研究人士对券商中国记者分析称，公募REIT总盘子目前太小，市场上最小的股票ETF规模也只有两千多亿元。流动性方面，单只REITs的日交易额只有两千万，也不足以保持ETF的正常运作。如果流动性不足，容易带来暴涨暴跌，加上投资者申赎方面的问题，最终可能会导致投资者受损。

王群航进一步分析指出，当前REITs产品数量尚少，很多品种的月成交额仅是小几亿元，日成交额多在1000万元左右。从分时来看，很多品种每日都会在盘中有过多次持续数分钟的零成交。基于这样的流动性，如果推出ETF，上市后基金经理控制好跟踪误差的难度会很大。相关ETF份额的二级市场交易，很大概率会更多地出现大幅度折价或溢价的情况。这些情况对市场的稳健、规范、健康发展都有影响。

针对成交额这个核心的流动性问题，王群航列举了当前火热的中证A500指数作为对比：自去年10月份以来，中证A500指数成份股的日成交额常态化地在6000亿元左右，月成交额常态化地在10万亿元左右，这样的规模才是更强的。

需进一步提升市场深度

顺着上述探讨，市场人士更为关注的是，公募REITs未来如果要推出ETF，要具备哪些条件？基于此，业内人士结合过往的指数和ETF发展经验，给出相关经验借鉴。

王群航认为，基于REITs的ETF这种创新产品，没必要从现在就刻意去努力，只需要认真做好REITs，认真做好ETF，其他等待水到渠成即可。王群航说，2021年2月1日起施行的《公开募集证券投资基金运作指引第3号——指数基金指引》第四条明确规定，申请募集指数基金，标的指数应当符合下列要求：成份券分布广泛，符合分散投资的基本要求；成份券流动性良好，通常情况下交易不受限制；市场容量充足，能够满足投资运作和风险管理需要等等。当前，REITs市场在此方面可能还未达到要求。

上述公募REITs研究人士表示，公募REITs未来要开发ETF，要朝以下三方面努力：一是扩大市场规模，提供更丰富的底层资产选择。目前REITs指数的行业集中度仍然偏高，收费高速和产业园项目权重占比超过50%；二是提升市场深度，充分运用扩募机制增加单只REITs的规模，缓解因深度不足导致的小额交易引发的价格大幅波动；三是丰富投资人结构，不断吸引增量资金入市，减少同质化交易带来的踩踏，提升市场定价效率。

证监会在相关答复函中表示，正在积极推动REITs互联互通相关工作，并已列入5项资本市场对港合作举措。拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。

但证监会也说道，现行REITs存在产品结构较为复杂、产业资本作用有待进一步发挥、法律层级较低、法律责任边界不清晰等问题。为进一步优化产品结构，合理分配参与各方权责，更好发挥REITs盘活固定资产、拓宽投资渠道、推动经济发展的重要作用，REITs专项立法工作已列入立法议程。

责编： 杨喻程

排版：刘珺宇

校对：祝甜婷