12月9日，中央政治局召开会议，强调将“实施更加积极有为的宏观政策”，并指出要“稳定楼市股市”。自9月底以来，持续的政策利好落地支撑基本面改善，中央在关键会议上重申对地产的支持，意味着明年或有更大的政策支持空间，我们认为更为宽松的环境有望夯实这一改善趋势，房地产市场预期修复和基本面企稳有望在政策加持下提速。

货币政策：有望强化房贷利率下行的大趋势

本次会议对地产最重要的表述在于货币政策的预期进一步宽松，时隔14年再次实施“适度宽松”政策，并首提要加强“超常规”的逆周期调节力度。

我国房贷利率从2021年以来已经实现了较大幅度的调降，截止2024年11月，我国首套/二套房贷利率从2021年10月的高点下降了265/283bp，今年累计下降76/124bp，分别降至3.10%/3.17%，参考目前的租金回报率水平，我们认为3%左右的房贷利率依然存在调整空间，且近期部分城市房贷利率的重新上调也引发了市场的讨论。

此次货币政策的新表述有助于进一步强化房贷利率持续下行的预期，缩小租金回报率与房贷利率的差距，提升购房决策的性价比。

增量政策：去库存、城中村改造、行政政策或进一步宽松

“926”以来，我国房地产政策不断宽松，其中包括：首付比例、房贷利率调整、房地产相关税收优惠等。展望明年，在“稳住楼市股市”的背景下，我们认为未来政策有望在既有框架下进一步发力。具体可关注几个方面：

1、房地产“去库存”的进一步优化。自5月17日中央首提收储以来，政策持续升级，但推进进程偏慢。我们认为核心在于仍然存在几大约束：价格匹配、房源匹配、责任匹配以及市场隔断机制等，后续存量房以及土地收储政策的加码及节奏值得关注。

2、城中村改造。这是10月17日住建部会议上提出的增量政策，配合货币化安置的推进，我们预计后续中央在资金支持层面的落地值得期待。

3、部分城市的限制或进一步取消，如一线城市的限购等。

“止跌回稳”初显成效，但仍需政策持续发力

自9月26日行业组合拳陆续落地以来，行业基本面也予以积极反馈。

新房方面，10-11月54城销售面积同比增速分别为-1%/+17%，较9月的-26%显著改善，且这一趋势仍在延续，12月（截至6日）累计同比增速进一步扩大至36%。21城新房库存面积环比-0.4%，去化周期加快5周。

二手房方面，契税优惠政策落地的刺激下，12月以来表现更为突出，26城成交面积累计同比增速达104%， 21城存量二手房挂牌套数较11月末-0.4%。

房价方面，11月二手房价延续止跌迹象。但值得注意的是，目前依然是一二线核心城市有更显著的修复韧性，市场全面回稳依然需要更多政策的助力。

投资建议

我们认为后续仍要关注市场量价复苏的持续性以及宏观支持政策、收储、城中村改造等政策的落地进展。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。

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研报：《关注货币政策和增量政策的落地》2024年12月10日

来源：券商研报精选