观点网 21亿规模的私募基金落地一个月后，第一笔投向了仓储物流。

5月22日，深圳深港智投私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）（“深港智投基金”），正式落地，该基金总出资额达 21 亿元，由中国信达、中国东方两大国有资产管理公司联合深圳港集团共同发起设立。

一个月后，该笔资金披露了投向动作。

据广东省市场监督管理局官网信息公示显示，该基金拟收购南京禄昌、南京优荣等7家仓储物流资产目标公司的100%股权。

基金首投

具体来看，承载此次交易的载体深港智投基金，由两大AMC与深圳国资平台联合设立。

其中，中国信达作为重要出资方，以LP身份出资59.9524%，其旗下私募基金管理平台信达资本作为GP占据0.0476%的份额；中国东方资产则以另一LP身份出资20%。

深圳港集团则通过旗下深圳市深圳港物流发展有限公司、深圳市深圳港资本有限公司分别以10%及9.8524%份额作为LP，同时通过与深创投合作设立的深圳港创新基金则以GP的形式参与其中。

近年来，全国性AMC在不良资产市场的出手形式不再局限于收购不良资产，而是逐渐以基金化的产业合作方式盘活存量资产。

有业内人士指出，从投资合作方来看，深圳港集团作为本地重要国资平台，基金注册位于深圳，结合深圳当前推动“20+8”产业集群建设和低效用地再开发的背景，该基金可能重点介入存量资产盘活、产业园区升级、困境地产重组等特殊资产投资方向。

通过股权投资基金形式引入产业合作方，可以实现“金融+产业”双轮驱动，既能化解金融风险，又能服务实体经济和地方产业升级。

设立一个月，基金迎来了首投项目。

据广东省市场监督管理局官网信息公示显示，深港智投基金拟收购南京禄昌资产管理有限公司（“南京禄昌”）、南京优荣资产管理有限公司（“南京优荣”）等7家目标公司的100%股权。

数据来源：公开资料，观点指数整理

从收购标的来看，7家目标公司主要集中在长三角及大湾区核心城市，目标公司均从事通用仓库开发与租赁业务。

近些年来，存量仓储物流市场上，一方面外资在陆续减持，另一方面民营企业也在持续出清。此前世邦魏理仕测算，2026-2027年间中国高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，各市场租金依当地供需情况渐次筑底修复。

也就是说，当前高标仓市场或处于触底期，中国信达、中国东方资产作为AMC此刻入局，主动出资参与高标仓的盘活，正是在介入一个“新的市场”。

据世邦魏理仕报告，随着空置率伴随新增供应的持续下降，可租面积库存水平在2026至2027年间逐步回落，2028年年中市场有望进入第五周期。

而考虑到租金大幅下降后当前开发商对于绿地开发态度谨慎，预计2030年前补库存力度将较为有限，租金在2028年后将迎来一轮快速反弹的契机。

苏宁角色

将视线拉回本次资产收购来看，藏在交易对方中的苏宁易购集团，实际上才是该笔收购交易中的“主角”。

经查阅，7家目标企业中，除一位自然人所持有的资产外，余下6项资产均出自苏宁集团。

其中，南京云端及南京尚睿前均为苏宁易购集团旗下苏宁新投私募基金管理（南京）有限公司于2019年设立，而后分别于今年6月3日及6月1日完成过户，股东由苏宁新投转为深创投不动产全资持有，剥离苏宁体系。

数据来源：公开资料，观点指数整理

南京禄昌及南京优荣则最早由苏宁易购集团旗下公司全资设立，而后苏宁新投私募基金于2019年新进，并在2021年同样由深创投不动产接替；今年1月份，该仓储资产再由深创投不动产转至深圳港创新基金旗下。

也即是说，上述四家企业均为SPV持股平台。若拉长时间线来看，早在2018年，苏宁易购便开始设立物流基金以盘活仓储资产、释放资金。

当年，苏宁易购与深创投不动产联合发起云享仓储物流一期基金，其中苏宁易购持有51%的份额。

也是在这一年，苏宁易购出售一批物流地产项目予该基金，确定现金净流入11.48亿元，而后苏宁易购以稳定的市场租金和10年租期的租约，获得这批供应链仓储物业的长期使用权。

该模式同样延续至2019年，云享仓储物流二期基金设立，这一年苏宁易购出售物流地产项目予该基金后回收的现金流净额为8.56亿元。

物流资产售后回租的基金模式在成立当年便获得收益，但苏宁易购仍持有的51%份额，因此在仓储资产空置率上升的背景下同样面临出租压力。

至2021年，深创投联合盐田港资本设立深创投-盐田港领岸港口基础设施一期私募股权投资基金，用以收购深云享仓储物流一期基金的股权，同步接手苏宁运营的10个物流仓储项目。

该基金作为布局物流赛道的核心Pre-REITs孵化载体，苏宁易购旗下江苏苏宁易达物流出资占比不超两成，同步参与资产日常运营。

伴随业务不断扩张，该基金旗下资产逐步划分为领岸基金投资园区与内部Pre-REITs储备孵化园区两大板块。

目前，领岸基金相关资产已步入全面运营状态。今年4月份，深圳港同步启动相关招商运营业务，完善底层资产项目管理能力，不难看出，此举正与Pre-REITs培育相契合。

值得关注的是，此番两大ACM与深圳港新设基金的收购项目中，来自苏宁集团旗下的项目便出自上述基金资产池。

若从项目退出角度来看，此番深圳港集团联合外部资金成立基金，同时卖出旗下基金所持仓储项目注入基金并购池，一方面能快速回笼资金，另一面又能依靠资产盘活等手段打通REITs等渠道。

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