【大河财立方 记者 程帅星 文 朱哲 李博 冉衡 摄影】12月17日上午，2025债券市场高质量发展大会资产证券化专场会议在郑州举行。会上，平安养老险金融产品部总经理樊星围绕“持有型不动产ABS投资展望”发表主题演讲，系统介绍了这一新兴资产证券化产品的市场现状、投资逻辑与未来机遇。

樊星说，持有型不动产ABS是近年来资产证券化领域的重要创新，基础资产涵盖产业园、商业写字楼、酒店、仓储物流、新能源、高速公路等能产生长期稳定现金流的实物不动产。该类产品坚持“实质重于形式、突出资产信用”的原则，制度设计上借鉴公募REITs，但结构更灵活，适配范围更广，尤其可覆盖尚不具备公募REITs发行条件的商业物业和基础设施资产。

自2023年中国证券投资基金业协会正式提出“持有型不动产ABS”的概念以来，其二级活跃度逐步提升。截至11月底，2025年持有型不动产ABS成交规模46.26亿元，成交笔数122笔，同比提升382%和110%。

樊星认为，持有型不动产ABS尤其契合保险资金、养老资金等长期机构投资者的需求。一方面，其底层资产久期长、现金流稳定，有效匹配负债端期限；另一方面，单体项目体量大，有助于提升配置效率。目前，保险资金已成为主要投资人，银行理财、券商自营等也积极参与。二级市场方面，2025年成交规模已达46.26亿元，同比大幅增长382%，部分产品如建信长租、铁建持有等已形成较高流动性。

政策层面，国家持续推动存量资产盘活。国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出支持通过资产证券化方式盘活基础设施等存量资产。各地亦积极响应，如河南省出台专项政策，鼓励收费公路、保障性租赁住房等领域开展ABS融资。

樊星表示，在利率下行、非标资产大量到期的背景下，持有型不动产ABS为长期资金提供了优质配置标的，也为原始权益人提供了降负债、调结构、促转型的有效路径。未来，随着多层次REITs市场建设推进，持有型不动产ABS有望成为连接Pre-REITs与公募REITs的重要桥梁，进一步服务实体经济高质量发展。

责编:陶纪燕 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监审:古筝